На первичном рынке недвижимости могут меняться цены могут меняться игроки, но стабильными остаются риски, с которыми сталкивается потенциальные покупатели.
Застройщик может легко задекларировать строительство десятиэтажного дома, а строить двадцатиэтажный.
Отсутствует общий реестр, в котором можно было бы посмотреть (как, например, в случае с покупкой вторичного жилья), сколько строящихся квартир существует в Украине.
Это лишь некоторые примеры.
о рисках:
Верховный Суд Украины 18 ноября 2015 рассмотрел дело № 6-1858цс15 о признании права собственности на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи имущественных прав на объект недвижимости.
Истец (физическое лицо) заключил с застройщиком договор на приобретение квартиры в строящемся доме и полностью оплачивает ее стоимость.
Как оказалось после ввода дома в эксплуатацию, истец не может получить свою квартиру, ведь жилье было продано снова, и на этот раз уже лицу.
Верховный Суд вынес решение в пользу юридического лица, купил квартиру более законным способом. Другими словами, если вы покупаете квартиру в строящемся доме по договору купли-продажи имущественных прав, у вас нет никаких гарантий на получение этого жилья в собственность.
Но что может сделать потенциальный покупатель, чтоб минимизировать существующие риски? На самом деле, не так уж и много. Возьмем, к примеру, разрешительную документацию, которой принято интересоваться при принятия решения о покупке строящейся недвижимости.
На первый взгляд, все должно быть просто: есть разрешение - строят, имеется разрешения - не строят. Но в реальности все более запутанно. Так, часть застройщиков могут просто не иметь соответствующих документов или иметь "не то" документы, или же документы с истекшими сроком действия.
Бывают ситуации, когда менеджеры компаний не показывают клиентам разрешительную документацию, или, например, дают копии разрешительных документов, но НЕ передают на руки инвестиционный договор.
Вариантов много, но в целом Недвижимость, готовых представит все нужные документы, можно пересчитать по пальцам.
Договор с подвохом
Потенциальные покупатели жилья на первичке "заключают инвестиционный договор, имея ограниченный набор информации. Практически невозможно узнать о финансовом состоянии девелопера (исключение разве что схема выпуска целевых облигаций), инвестиционные гарантии отсутствуют, кроме того, не функционирует механизм страхования рисков.
Заключая инвестиционный договор, вы покупаете не недвижимость, а только имущественные права, то есть, вы платите только за право купить.
Договор купли-продажи имущественных прав не регулируется специальными законами.
Таким образом, возникают ситуации, когда в офисе продавца на одни и те же квадратные метры может претендовать несколько желающих, которые эти метры оплатили.
Секрет двойных продаж
Каким же образом можно продать квартиру несколько раз? На вторичном рынке такой ситуации очень легко избежать. В этом случае продавец и покупатель встречаются у нотариуса, который проверяет недвижимость на предмет арестов и других обременений. Эти данные он получает из соответствующего реестра, где и отмечает необходимую информацию.
Когда инвестор покупает квартиру в новостройке, он покупает всего лишь имущественные права на получение этой квартиры в будущем. Таким образом, нет нотариуса, ни госрегистратора, ни реестра, ни квартиры, а факт покупки квартиры нигде не указывается, кроме как в учетной табличке девелопера.
Гарантировать, что квартира продана только один раз, может только продавец.
Некоторые застройщики уверяют инвестиционные договоры нотариально, но это не меняет ситуацию в целом, ведь, по сути, осуществляется только регистрация передачи денег. В тоже время, нотариус не может повлиять, скажем, на смену нумерации квартир, строящихся и изъятия их из продажи.
Таким образом, в описанном случае ВСУ принял решение в пользу способа покупки, что предусмотрено специальным законом. Интересно отметить, что все предыдущие суды имели обратную мнение. Здесь нужно сделать краткое отступление о способах инвестирования в строящееся жилье в Украине.
О способах инвестирования
Законодательное регулирование инвестиций в недвижимость менялось со временем.
Например, к 2005 году заключался договор долевого участия, но история с "Элита-центр" способствовала тому, что способы привлечения денег у граждан ограничили тремя вариантами: фонды финансирования строительства, выпуск целевых облигаций или использования институтов совместного инвестирования (статья 4 Закона «Об инвестиционной деятельности ").
В то же время в Гражданском кодексе остались нормы, описывающие возможность отчуждения имущественных прав на вновь и готовой жилье.
Таким образом, сложилась ситуация, при которой часть застройщиков предпочитает использовать нормы прямых законов, а другие - нормы Гражданского кодекса.
Как следствие, возникло большое количество комбинаций договоров. Благодаря ГКЦБФР исчезло много "импровизированных" схем с ценными бумагами, но в то же время до сих пор существуют схемы за рамками контроля ведомства.
Так до сих пор существуют договора купли-продажи имущественных прав в самых непредсказуемых версиях, а также абсолютно неприемлемы с юридической точки зрения предварительные договоры.
Часть застройщиков, не особо заботясь о законодательных ограничениях, так свои договоры и называют - "инвестиционный договор". Не редкость ситуации, когда в одном и том же жилом комплексе квартиры продаются различными способами и не один раз.
кто владелец
По какому принципу продавец имущественных прав или суд, как в описанном выше случае, выбирают, кому достанется квартира? Ответ таков: более счастливый покупатель заключил договор бронирования квартиры и приобрел необходимое количество целевых облигаций.
Договор бронирования - это юридическое импровизация, не предусмотрена ни законами, ни кодексами, в то же время покупка целевых облигаций четко определяется Законом "Об инвестиционной деятельности".
Покупатель- "неудачник" заключил договор купли-продажи имущественных прав, предусмотренный Гражданским кодексом, но не указано в законах прямого действия. Таким образом, ВСУ не сложно было выбрать "победителя".
Здесь следует вспомнить, что в Украине не осуществляется государственный контроль за инвестициями, все спорные ситуации решаются в суде. В свою очередь суды каждый раз могут по-новому трактовать те или иные случаи, оставляя окончательное решение на усмотрение Верховного Суда.
В описанной в начале материала ситуации все суды, кроме ВСУ, приняли решение в пользу лица, выполнившего все свои обязательства по договору купли-продажи имущественных прав.
Решение мотивировалось статьей 7 Закона Украины "Об инвестиционной деятельности", а именно пункта 5, который гласит, что истец имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций в соответствии с законодательными актами Украины ".
Суд первой инстанции, а вслед за ним и высшие суды, расценили слова "право владеть" как подтверждение прав собственности на предмет спора.
Однако судьи Верховного Суда, ознакомившись с другими статьями того же Закона, а также нормами Гражданского Кодекса Украины, увидели, что истец выполнил все условия для того, чтобы требовать право собственности, но, тем не менее, владельцем считаться не может. Почему?
Во-первых, порядок оформления права собственности урегулирован специальными законами "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" и "Об инвестиционной деятельности". Купля-продажа имущественных прав там не фигурирует.
Во-вторых, по содержанию договора купли-продажи имущественных прав истец получил лишь право на приобретение права собственности, а не само право собственности на недвижимое имущество.
Таким образом, то истца не возникло права собственности, то он не может отрицать квартиру, как свою собственность.
В-третьих, судебным решением нельзя защитить свое право собственности на вновь созданное имущество, так как это не предусмотрено Гражданским кодексом. Это означает, что права собственности на квартиры в новостройках, признаны в судебном порядке недействительными.
К сожалению, в Украине не обеспечена прозрачность первичного рынка. Хотя в Киеве и ведется мониторинг рынка новостроек, все действия власти, как правило, ограничиваются только философской констатацией нарушений.
Можно говорить, что "правильно" купить квартиру в строящемся доме - это осуществить покупку с помощью целевых облигаций, ФФС или паевых фондов.
Еще одной опасностью является право на вновь построенные квартиры, полученные с помощью решения суда, так как они могут быть признаны недействительными. В Украине нет прецедентного права, поэтому в каждой новой ситуации может быть принято иное решение.
Источник: http://news.finance.ua/
