Квартирный кризис начала XX века

2009-12-03 16:23 373 Нравится 2

В первом десятилетии ХХ века резко возросла квартирная плата за жилье. Сос тавляющими ее частями были: проценты за кредит; земельная рента; расходы по содержанию дома. Рост какой-либо из этих составляющих приводил к росту квартплаты. В связи со «строительным бумом» в начале ХХ века сильно подорожали строительные материалы и рабочая сила, а также возросли расходы на содержание дома (зарплата, городские налоги, расходы на отопление) и возросла земельная рента. Кроме того, произошло обесценивание денежной массы (как говорили в то время, деньги «подешевели»), из-за чего кредитные общества снизили размер предоставляемых кредитов.

Стоимость квартир и в те времена регулировалась спросом и предложением, и спрос превышал предложение. Сумма затраченных капиталов зависела от стоимости рабочей силы, строительных материалов, а также от стоимости проектов, рабочих чертежей и технического надзора. В период «строительного бума» все представители рабочих специальностей резко подняли цену на выполняемые ими работы. В среднем за десять лет рабочая сила возросла в цене на 44%, и если в 1900-1901 годах каменщику платили из расчета 1 рубль 35 копеек, то в 1912 году — уже 2 рубля. В этот же период увеличилась стоимость строительных материалов и конструкций. Так 1 куб. м материалов для строительства среднего доходного дома, стоивший в 1903-1904 годах 70-75 рублей, стоил в 1913 году уже 90 рублей плюс дополнительных 5 рублей на устройство лифта при стоимости постройки около 200000 рублей. В течении нескольких лет кредитные общества уменьшили размер ссуды с 60 до 40%.

Закономерность развития города определялась соотношением численности населения к ее платежеспособности. Увеличение населения в Киеве и других крупных городах Российской империи привело к подорожанию земельных участков и росту цен на недвижимость.

Против роста цен на квартиры и роста квартплаты выступили благотворительные общества, общества дешевого жилья и общества собственников. Благотворительные общества предоставляли комнаты и квартиры бесплатно или за символическую плату неимущим, занимались строительством ночлежных домов, домов для пожилых и одиноких. Общества дешевого жилья строили свою деятельность на коммерческих началах и предоставляли комнаты и квартиры рабочим, ремесленникам, чиновникам, учителям и учащимся за невысокую плату. Деятельность обществ собственников была направлена на обеспечение членов обществ собственными квартирами. Деятельность этих обществ строилась таким образом: вначале учредители покупали земельный участок и утверждали устав общества, после чего выпускались паи в сумме от 100 до 250 рублей для желающих приобрести квартиру. После того как паи составляли сумму, оговоренную в уставе и достаточную для начала строительства, начиналось строительство дома. Недостающая сумма предоставлялась кредитными обществами. Как правило, владельцы оплачивали половину стоимости квартиры, а другая половина составляла долг кредитному обществу под 6% годовых.

В доме общества собственников предусматривались магазины и лавки на первом этаже, а также аптеки, библиотеки, школы. Один пай составлял 50-60 квадратных аршин. Каждый член общества приобретал число паев соответственно площади выбранной им квартиры, уплачивая по 5 рублей за каждый пай до постройки дома. После этого взнос распределялся между будущими владельцами квартир.

Владельцы квартир имели возможность перепланировать будущие квартиры, внося коррективы в чертежи вместе с архитектором. Разрешалось передвигать перегородки, но не капитальные стены. Владелец мог приобрести квартиру с внутренней отделкой, предусмотренной сметой на строительство, либо доплатить требуемую сумму сверх сметы, и получить квартиру с более богатой отделкой. К другим достоинствам такой формы приобретения собственного жилья следует отнести хорошее местоположение домов, оплату за электроэнергию по заниженным тарифам, наличие нескольких лифтов, централизованное водяное отопление, вентиляцию, центральное горячее водоснабжение, наличие прачечной с сушильными шкафами. Доходы от расположенных на первом этаже дома магазинов частично покрывали расходы на содержание дома. По желанию владельца отдельные квартиры могли быть соединены вместе либо комната от одной квартиры присоединена к другой. В мансардном этаже (если таковой существовал) располагалась гостиная — зал собраний для членов общества с курительной комнатой при ней. При доме устраивались детские площадки с бассейнами и фонтанами, озеленение, газоны и палисадники. Подъезды к дому были заасфальтированы и освещены.

Решая вопросы нового строительства, владельцы должны были следить, чтобы они не противоречили строительному законодательству того времени. Так, «Свод гражданских законов» ограничивал права владельцев недвижимости. В одной из книг был раздел «О порядке приобретения и укрепления прав на имущество». Ряд ограничений устанавливался «правом участия частного лица» или «соседским правом». Владелец соседнего участка был вправе требовать, чтобы застройщик не пристраивал печи и поварни к стене его дома, не отводил воду и не бросал мусор в его двор, не устраивал скат крыши в его двор и не устраивал окон и дверей в брандмауэрах. Застройщик не имел права устраивать окна во двор соседа в стене дома на границе двух участков. Такое согласие соседа на устройство окон могло быть оформлено только нотариально. Если сосед нотариально заверял свое согласие на устройство окон, сориентированных в его двор, ни он, ни его наследники впоследствии не могли закрывать окна соседа брандмауэром или вновь построенным зданием. Несогласованные в таком порядке окна замуровывались за счет нарушителя законодательства.

Включение в начале ХХ века в городскую черту Киева новых районов увеличило площадь застройки до 181 кв. км и обеспечило Киеву третье место в Российской империи по застроенной площади. В 1912 году профессор Киевского политехнического института Г. Д. Дубелир разработал градостроительное проектное предложение, согласно которому предусматривалось развитие и застройка территорий к западу и к югу от Лукъяновки (Шулявка, Соломенка, Демиевка). Площадь застройки была определена в 750 га с населением в 160 тыс. человек на протяжении 15 лет. Проект был интересен тем, что в нем были предложены идеи использования природного киевского ландшафта и городского транспорта. При этом улицы были разделены на жилые и магистральные, а площади на пешеходные и транспортные. Кроме того, предлагалось устройство садов и парков в непригодных для застройки оврагах. На Батыевой горе было предложено разместить создающие силуэт города общественные здания. Несмотря на несомненные достоинства этого проекта, удостоенного золотой медали на Всероссийской гигиенической выставке 1913 года, он так и не был реализован и не нашел поддержки у местных властей.

Несмотря на попытки обеспечить требованиям инсоляции и аэрации новой высокоплотной квартальной застройки, она зачастую не отвечала основным гигиеническим требованиям. Если общества собственников еще как-то заботились о комфортности проживания в их домах, то домовладельцы не задумывались о наличии озеленения и детских площадок возле дома. Задача получения максимальной прибыли от земельного участка стала главной: в центральных престижных районах Киева массово скупались участки с малоэтажной усадебной застройкой, и на месте вырубленных садов и особняков вырастали доходные дома с дворами-«колодцами», лишенными солнца. Как правило, участок застраивался по периметру, либо на участке строилось несколько параллельных друг другу домов — двор и дворовой флигель, в котором также находились квартиры. Как правило, в «фасадном» доме, выходящем на улицу, находились более дорогие квартиры, а в дворовом флигеле — более дешевые, менее комфортные и с меньшим числом комнат. Несмотря на большие площади некоторых квартир (от 100 до 330 кв. м), планировка их имела ряд недостатков: одностороннюю ориентацию, анфиладное расположение комнат, иногда плохие пропорции комнат. Вместе с тем, планировка квартир больших площадей отличалась большим разнообразием, чем планировка малогабаритных малокомнатных квартир. Такие многокомнатные квартиры могли быть трех типов: квартиры с кухней, примыкающей к главному входу и передней; квартиры с кухнями в глубине и квартиры с коридорно-анфиладной планировкой.

Комментарии (0)

Добавить смайл! Осталось 3000 символов
Создать блог

Опрос

За кого планируете голосовать на местных выборах осенью?

ГолосоватьРезультатыАрхив
Реклама
Реклама